[부동산] 양도소득세 절세하기 - 1세대 1주택 비과세

양도소득세 절세하기 - 1세대 1주택 비과세

지난 8.2 부동산 대책으로 인하여 여러가지 부동산 정책에 변화가 생겼습니다. 실수요자를 중심으로 부동산 시장을 개편하겠다는 내용이 주를 이루며, 투기성 매매를 줄이는 규제들이 많이 포함되어 있습니다. 실제로 부동산 대책 발표 이후에 서울 지역에서는 부동산 거래량이 감소하고 있는데, 실제로 정책에 효과가 있는 것인지 일시적인 현상인지는 조금 더 지켜봐야 알 것 같습니다.

부동산 대책으로 지난 번에 알아본 양도소득세 규제 강화가 있습니다.

[부동산] 투기과열지구 지정의 효과 ④ 양도소득세 규제 강화

1세대 1주택자에게는 비과세 적용 조건이 2년 간 보유에서 2년 간 거주로 바뀌었고, 다주택자에게는 2018년 4월부터 양도소득세 중과세가 실시되어 세율이 높아지는 것입니다. 

1세대 1주택 비과세 요건

위와 같은 양도소득세 강화 조건 중, 1세대 1주택자의 비과세 요건을 알아보겠습니다. 1세대 1주택 요건을 충족하면 주택을 팔 때도 그 이익에 대한 세금이 내지 않을 수 있는 것입니다. 소득세법 시행령 제154조를 참조하면 다음과 같습니다.

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

비과세 조건 1 : 1세대를 대상으로 합니다.

1세대란 배우자나 가족들이 생계를 같이하고 있는 집단을 말하며 주민등록등본을 통해 확인이 가능합니다. 위의 소득세법 시행령에 잘 나타나 있듯이 같은 주소에서 같이 생활하는 가족, 배우자들을 말합니다.

다만, 30세 이상일 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 최저 생계비 이상의 소득이 있는 경우 등은 배우자가 없어도 1세대로 인정됩니다.

비과제 조건 2 : 1주택만 보유해야 합니다.

양도일 현재 1주택만 보유해야 하며, 그 대상이 '주택' 즉, 주거용 건물이어야 합니다. 이 용도는 문서 상의 용도가 아니라 실제 사실 상의 용도로 판정합니다.

또한, 고가주택의 경우 1세대 1주택이더라도 과세 대상입니다. 고가 주택이란 면적과 관계없이 실거래가액 9억원을 초과하는 주택을 말하며, 9억원까지만 비과세가 적용됩니다. 

새로운 주택으로 이사하기 위한 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에는 3년 이내에 구 주택을, 부모 동거 봉양, 결혼 등으로 인한 일시적 1세대 2주택은 5년 이내에 1주택을 양도 시 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.

비과세 조건 3 : 2년 이상 보유해야 합니다.

취득일로부터 양도일까지 2년 이상의 기간을 유지해야 합니다.

다만, 이민이나 질병 치료, 근무지 이동 등의 보유특례에 의한 경우에는 반드시 2년을 보유하지 않아도 양도 소득세가 비과세 될 수도 있습니다.

8.2 부동산 대책에 의한 비과세 요건 변경 (조정상지역 이상)

지난 8.2 부동산 대책에 의하여 조정대상지역 이상의 규제 지역에서는 2년 이상 '보유'에서 2년 이상 '거주'를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있도록 변경되었습니다. 8.2 부동산 대책에 의해 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용이 되었는데, 여기에 약간의 문제가 있었습니다. 주택을 취득하는 기준은 잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날로 삼고 있기 때문입니다. 갑작스럽게 대책이 발표되면서 중도금까지만 지급했거나 등기 접수가 안된 계약상태인 사람들에게는 비과세를 위해서는 2년을 거주할 수 밖에 없게 된 것입니다. 어느 정도 유예기간이 있었거나 혹은 계약일을 기준으로 했다면 어땠을까 하는 생각을 하게 됩니다.

끝.