[부동산] 공동명의의 효과 및 유의점

들어가며

얼마 전, 한 티비 프로그램에서 이재명 성남 시장의 공동명의에 대한 이야기가 있었습니다. 이재명 시장의 아내분께서 현재 이재명 시장 명의로 된 집을 공동명의로 돌리자는 내용이 나온 것입니다. 아내분의 부탁에도 안된다고 단호하게 거절하면서 "내가 당신거다"는 말로 얼버무린 이재명 시장은 결국 냉전 상태로까지 가게 되었습니다.

최근 젊은 층들의 경우에는 재테크, 세테크에 관심이 커지면서 부부 공동명의가 증가하고 있습니다. 2002년에 6.4%였던 공동명의 비율은 2016년에는 39%까지 늘어났습니다. 젊은 세대들은 각각의 기여도에 따라 소유지분을 명확히 하기 위하여 공동명의를 한다는 분석이 있습니다. 맞벌이 가정이 증가함에 따라 가장 중심이 아니라 가족 중심의 사회구조가 변화하면서 재산권에 대해서도 공동 재산으로 취급하는 경향이 커지고 있는 것입니다.

공동명의는 앞으로도 젊은 세대에서 그 수가 더 늘어날 것으로 전망됩니다. 그렇다면 이러한 공동명의를 하는 것이 과연 어떠한 절세 효과가 있고 장점이 있는지, 주의해야 할 점은 무엇인지를 공부해봐야겠습니다.

공동명의 절세효과

앞선 포스팅에서 알아본 부동산 관련 세금 중에서, 공동명의가 미치는 세금에 대해 알아보겠습니다.

[부동산] 부동산 관련된 세금의 종류

취득세

취득세의 경우에는 주택 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율, 그 이외의 부동산은 4.6%의 세율이 적용됩니다. 이러한 취득세는 취득금액에 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의와 관계없이 절세 효과는 없습니다.

재산세

재산세의 경우에는 공동명의일지라도 부동산 시가표준액을 기준으로 세금 총액을 계산합니다. 그 세금 총액을 다시 부부가 지분별로 계산하기 때문에, 그 총합계에는 차이가 없습니다. 그렇기 때문에 공동명의와 관계없이 절세 효과는 없습니다. 

종합부동산세

공동명의로 분산하면 종합부동산세 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 종부세는 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1주택인 경우 9억 원)을 초과할 경우 과세합니다. 예전에는 세대 단위로 보유한 자산을 합산하여 종부세를 과세하였으나, 2008년 위헌 판결 이후에는 부부합산에서 부부별산으로 전환되었습니다. 따라서 공동명의로 지분을 나누게 되면 공동명의자 각각이 공제금액을 적용받을 수 있습니다.

공제액은 주택의 경우 6억 원(1세대 1주택자, 9억 원), 나대지 등 종합 합산토지는 5억 원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원입니다.

공동명의 유의점

공동명의의 경우 위와 같이 종합부동산세에 절세효과가 있습니다. 하지만 그 실익을 잘 따져보고 공동명의를 결정해야 합니다. 일반적으로 새로 취득하는 부동산의 경우에는 부부 공동명의가 장점이 많습니다. 그렇지 않은 경우에는 여러 경우를 따져 봐야 합니다.

공동명의 등기는 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋습니다. 등기된 부동산을 공동명의로 전환하려면 취득세를 내야 하기 때문입니다. 마찬가지로 분양권을 단독보유하고 있다면 등기 시점 이전에 공동지분으로 바꿔둬야 취득세를 한 번만 낼 수 있습니다.

또한, 1세대 1주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우에는 공동명의를 하지 않는 것이 유리합니다. 1세대 1주택자의 경우 9억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에, 공동명의를 통한 양도세 절세 효과가 크지 않습니다. 하지만 명의 변경에는 취득세와 같이 비용이 들기 때문에 잘 따져보고 결정해야 합니다.

공동명의를 하기 전에 증여세, 취득세, 등록세를 합친 금액과 양도세, 재산세, 종부세, 상속세의 절세액을 합하여 비교해야 봐야 합니다. 명의 이전에 소요되는 증여세, 취득세, 등록세의 합계액이 절세액보다 더 크다면 실익은 없다고 볼 수 있습니다.

끝.