[부동산] 투기과열지구 - ① 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한

들어가며

부동산은 계속 오를까요, 지금이 피크일까요? 일각에서는 정권이 교체되어 집값이 오를 것이라고 하고, 일각에서는 점차 안정되고 거품이 꺼질 거라고 합니다. 부동산을 투기 대상으로 보지 말고 투자의 대상으로 보기 위하여, 더불어 나의 집 마련을 준비하기 위하여 부동산에 대한 공부를 시작하고자 합니다.

부동산에 대해 많이 듣고 익숙하지만 정확히 알지 못했던 용어들에 대해 차근차근 공부해보겠습니다.

8.2 부동산 대책

지난 2017년 8월 2일에 문재인 정권의 부동산 대책(실수요 보호와 단기 투기소요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)이 발표되었습니다. 12년만에 가장 강력한 규제라고 하는데요. 이번 대책에서는 투기과열지구로 서울, 과천, 세종시를, 투기지역으로 서울 11개구 등을 지정하여 부동산 대책 대상지역이 예상보다 광범위하고 과세, 금융제한이 적용되는 점이 많아 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

투기과열지구

'투기과열지구 지정 제도'는 투기잡는 저승사자로 불립니다. 이 제도는 최근 집값 상승률과 청약경쟁률이 비정상적으로 높고 주택시장 불안 우려가 있다고 판단되는 지역에 국토해양부 장관 또는 시도지사가 주택관련법에 근거하여 각종 규제를 동시다발적으로 적용하는 제도입니다. 2000년대 초반 부동산 이상급등을 막기위해 도입된 제도로 2011년 12월 강남3구를 마지막으로 해제된 이후 5년 8개월만에 다시 시행되었습니다.

투기과열지구 지정 요건

1. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역

2. 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 넘거나 전용면적 85㎡ 이하 주택청약률이 10대1을 초과한 곳

3. 주택분양계획이 직전보다 30%이상 감소한 곳

4. 주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳

등이 해당되면 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정됩니다. 

투기과열지구 지정의 효과

1. 분양권 전매 제한 강화

해당 주택의 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한됩니다. 지역과 공공/민영 구분, 주택 규모에 따라 최대 5년까지 제한됩니다. 저는 부동산에 대해 잘 몰라서 여기까지만 봐서는 무슨 말인지 잘 모르겠네요. 더 알아봅시다.

소유권 이전 등기 시까지 전매 제한

부동산 투기를 억제하기 위한 정책으로써 정책 시행 전에는 전매 제한 기간 후에는 자유로운 매매가 가능하고 취득세 없이 양도소득세만 내면 되었지만, 정책 시행 후에는 전매 제한 기간 후에는 말 그대로 소유권 이전 등기를 해야 매매가 가능하고, 이때 취득세와 양도소득세를 모두 내야 합니다.

* 소유권 이전 등기 : 부동산의 소유자를 변동될 때의 등기로 이해하면 됩니다. 매매, 증여, 재산분할 등 다양한 원인에 의해 나타날 수 있습니다.

* 전매 제한 : 새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 조치를 말합니다. 전매 제한이 풀리면 그 유명한 '프리미엄'이 붙어 큰 이익을 누릴 수도 있게 됩니다.

전매 제한이 강화되면 단기 차익을 노리던 투자자들의 수요가 줄어들고 실수요자 위주의 청약이 진행되어 분양시장이 안정되는 효과가 있습니다.

2. 재건축 조합원 지위 양도 제한

재건축이 되는 아파트들은 집값이 굉장히 높습니다. 가까이에서 보면 굉장히 오래되고 낡았지만 말이지요. 이러한 재건축 아파트들로 인해서 집값이 상승되고 있다는 지적이 있습니다. 투기과열지구로 지정된 곳에서는 이러한 재건축 조합원의 입주권 매매가 제한됩니다. 즉, 재건축 되는 아파트를 소유한 사람이 얻게 되는 조합원 입주권(새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리)의 매매를 제한하는 것입니다.

(계속)